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上半年房企增收不增利 76家上市房企被毛利率所困
来源:中国经济网  时间:2021年09月06日 

  来源:银柿财经

  “三道红线”、集中供地政策、各地陆续出台的房产新政...…当这些关键词叠加之后,房企的各项变化,最直接地显示在了他们的半年报成绩单上。

  截至9月1日,A股上市公司半年报披露工作已完成。整体看来,按新证监会行业类分类下的128家A股房企,盈利能力普遍下降且拿地难度加大。

  有业内人士向记者表示,“金九银十”的下半年,房地产调控力度与精准度仍会延续,房企需要面对的去化压力和资金压力不会改变。

  增收不增利

  今年上半年,绿地控股(600606)实现营业总收入2829.26亿元,同比去年同期增加34.72%,以此拿下128家A股房企营收排名榜首。然而,销售毛利率下滑,仅有11.86%,比去年同期下降3.03%。

  同样,营收排名第三的保利地产(600048),公司毛利率为32.50%,同比下降3.22个百分点。对此,保利地产表示,“公司与行业利润率下行趋势一致,未来随着高地价项目的陆续体现,毛利率表现仍将承压”。

  绿地控股和保利地产的情况不是孤例。放眼整个行业,营业总收入整体上涨,毛利率却整体下滑,房地产行业呈现“增收不增利”的态势。据同花顺(300033)iFinD数据显示,128家A股房企今年上半年营业收入总额为12698.61亿元,同比增长29.93%。

  而毛利率就不那么乐观,在上述128家上市房企中,有76家房企出现了毛利率下滑的情况,且有13家毛利率下滑超过20%。据记者计算,今年上半年这128家房企的平均毛利率在28.15%左右,同比下降2.48%。

  为何,会出现这种局面?

  以上半年营收与毛利率相差较大的城投控股(600649)为例,公司半年报显示,今年上半年营业总收入为22.04亿元。营收成本高达13.64亿元,比去年同期增加3,187.60%。城投控股对成本增加的解释是“公司所属置地集团露香园项目实现销售而相应结转的成本所致”。同时,银柿财经记者发现,该公司去年上半年拿地地面均价为8774.18元/平方米,今年涨到了10389.86元/平方米,拿地成本增加。营业成本增加等因素叠加导致城投控股毛利率下降33.06%。

  由此可见,虽然行业销售规模仍保持高位,全国商品房销售面积和销售额都双双增加,但与此同时,房地产行业调控效果逐渐显现,全国商品房销售面积和销售额同比增幅继续收窄,且房企的开发投资成本以及拿地成本正在以更大的比例增多。

  股权质押率依然较高

  房地产作为资金密集型行业,房企从取得开发土地到实现销售,都需要大量的资金投入。不少房企都存在负债规模普遍较大、负债率普遍较高的特点。因此,具有一定优势的股权质押,成了许多房企快速融资的手段。

  筛查128家A股房企后,银柿财经记者发现,今年上半年,质押比例高于50%的上市房企有6家,分别是*ST新光(002147)、ST粤泰(600393)、泰禾集团(000732)、*ST基础(600515)、新华联(000620)、财信发展(000838),最高比例达到67.88%。

  与去年同期相比,质押比例高于50%的房企数量有所下降,但也有14家房企的质押比例在增长。涨幅最多的是宋都股份(600077),从去年质押比例5.30%到今年40.44%,增长了35.14%。

  宋都股份半年报显示,截至报告期末,公司存量债券规模为 5.93 亿元。截至报告期末,公司有息负债规模整体维持在稳健水平,其中短期借款为 1.38 亿,较上年同期下降 78.22%;长期借款为58.52 亿,较上年同期增加 32.75%。

  质押比例过高并不是件好事,它隐含着较大的风险和弊端。在追求规模增长的同时,也要高度重视风险防范工作,保持健康的资产结构。

  质押比例为62.84%的泰禾集团就正处在危险当中。“公司有息负债规模较大,资产负债率维持较高水平,存在短期流动性风险。”泰禾集团直言,接下来,会通过多渠道筹措资金解决流动性问题,加强公司运营管理能力,提升销售回款率,缩短回款周期,积极调整公司资产负债结构,合理控制负债规模。

  房企拿地难度加大

  土地是房企发展的关键,但今年上半年,房企拿地逻辑发生重大改变。在金融政策持续收紧、重点城市集中供地等加强土地市场管控措施共同作用下,土地市场热度明显得到控制。

  近期,深圳、青岛、天津、上海、长沙、沈阳、苏州、济南等十余个城市相继发布公告,推迟第二批集中供地时间;苏州、济南、沈阳等城市公布土地竞拍新要求。

  放眼整个行业,据中指研究院 2021年上半年土地市场报告,2021年上半年,全国300城市土地市场整体供应量减少6%,成交量减少9%,成交均价上涨21%。

  业内人士分析,核心城市土地市场竞争越发激烈,而土地集中供应、招拍挂政策不断调整,也在考验开发商的投资拓展能力,土地获取难度进一步加大。换言之,土地集中供应,要求企业资金有很大的弹性,如果没有很大的弹性,面对土地集中供应会遇到很大的压力。

  据同花顺iFinD数据显示,今年上半年,拿地排名前三的房企依次是碧桂园、保利发展、万科,拿地面积分别为88.15万平方米、57.15万平方米、50.49万平方米。相比去年同期,拿地成本上涨。

  在这样的背景下,绿城中国、世茂等房企纷纷喊出对规模的诉求。

  “‘两集中’政策会加速房地产行业的分化,有实力的会吃得更饱。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称,对于有规模诉求的房企来说,现在正是“弯道超车”的好机会,此消彼长可以拉开同级别之间的差距。另一方面,做规模也是为了提高房企自身创收能力,集中供应能极大程度上抑制土地溢价率,从源头进行管控。也就是说,部分房企的低毛利率情况会因此有所改善。

  “城市更新或开启房地产增量新时代。”西南证券研报认为,尤其是在政策调控不断严格、“三道红线”约束加紧、国内重点城市实施“供地两集中”政策的大背景下,城市更新成为房企增加土储的新方式。

编辑:高韬
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