Google 百度 人民搜索 盘古搜索
资讯中心     中安在线房产土地 >正文
中安在线>>> 欢迎提供新闻线索 新闻热线:0551-65179865-816
新一轮土地改革正在厘清土地流转之惑
来源: 中国证券网  时间:2014-08-13 15:51:08 作者:
分享到:

   农村土地制度改革,这块公认的改革坚冰,正在各方的不断努力中逐渐消融。

  8月10日,国土部明确将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度的实施进程,强调要为建立城乡统一的建设用地市场奠定产权基础。这只是土地改革一揽子政策的最新动向,就在此前,国土资源部明确将“征地制度改革、农村经营性集体建设用地入市、宅基地改革”三个领域,作为土地改革的新秩序。

  改革蓝图已在勾勒,农村土地流转现状如何?近两个月,上证报记者赴重庆、贵州、安徽等省市采访,调研各地开展土地流转的实际状况,寻找新一轮土地改革的答案。

  今年以来,土地改革推进中的争论和各地落实过程中出现的新情况,让曾经喧嚣一时的土改热潮归于沉寂。

  然而,变化却在悄然发生。上证报记者采访中发现,全国各地推进步伐或快或慢的土地流转实践,已经极大地改变了中国乡村的旧有面貌,农民的生活状态正在发生巨大改变。

  不过,各地土地流转都存在不同的问题,土地流转模式也没有可以通吃全国的“万灵药”。土地改革涉及利益的重新划分,因此土地改革不能搞单兵突进,不能简单地推进土地经营权流转,让农民过多承担风险,而应该有系统改革、配套改革并行的思路,让农民平稳成为市民。

  记者注意到,近期的一系列政策正在明晰土地改革的新方向,国务院刚刚公布的户籍制度改革意见,打破农业和非农业身份的差别,促进农业人口有序实现市民化,并获得实实在在且持久的利益共享。

  新一轮土地改革正在厘清困惑,迈出新的步伐。

  被改变的乡村

  由于大量村民外出打工,贡米村不得不将撂荒的土地介绍外地老板来承包。村里单一的水稻和油菜种植被土豆、大蒜等经济作物所替代,化肥、农药、除草剂占领了田间地头,而这只是正在改变的乡村的一个缩影

  “以前的家乡可不是现在的样子。”在回乡与记者偶遇的路上,贵州省遵义市郊海龙镇贡米村村民熊堂伟向记者感叹。

  熊堂伟所在的海龙镇当地人称“海龙坝”。“坝”在贵州话里的意思是“山间的平地”,人们依山而居,山坳间的平地就是人们赖以生息繁衍种植粮食的土地。

  “我小时候,春天坝子里油菜花盛开,漫山遍野,像一块金黄色的毡子铺满大地,好看得很。夏天则是绿油油的稻田,乡亲们戴着草帽弯腰在农田里忙碌。”熊堂伟的家乡在黔北小有名气,出产的稻米特别香而滋润,在古代要上交皇粮,因而叫贡米村。

  熊堂伟描述的贡米村景象今天已经不复存在。记者7月初到访满眼所及,贡米村已看不到整块种植水稻的连片土地,坝子上被种植的西瓜、蔬菜、经济林等被分割得七零八落。

  “坝子里近十多年种植结构变化很大。以前很单一,春夏种水稻,秋冬种油菜。用水稻田来种树在以前是不可想象的,农民哪舍得用这么好的田地来种树。”贡米村副村长任正文告诉记者,农民外出打工与土地流转改变了贡米村的面貌。

  在贡米村,90%的农民家庭都有劳动力在外打工,甚至全家外出打工。外出打工后土地要么撂荒,要么便宜租给其他村民。2000年以来,村委会为了解决土地撂荒问题,开始尝试土地流转,介绍引入外地“老板”来承包撂荒的土地。由于贡米村离遵义城区只有十多分钟的车程,来流转土地的外地人还不少。

  于是,村里单一的水稻和油菜种植被土豆、大蒜、香葱、西瓜、专门喂养奶牛的燕麦等经济作物所替代。由于前几年土地流转每亩地一年才两三百元,有些外出打工的农民嫌便宜,索性在自家田地里种上了桂花树等经济林,种上就不用管它,树长到一定粗可以一两百元一棵卖掉。

  “农民将靠山的田地种树没什么问题,反而有助于生态环境养护。但是坝子上的良田,应该算基本农田,用来种树就太可惜了。还有的外地老板承包好的土地来搞观赏林木育苗,很伤土地肥力,复耕肯定会减产。”任正文有些心疼被用来种树的良田。

  他还告诉记者,留在村里继续务农的村民“干活”也不像以前了。以前家家都养猪养牛,积农家肥,用牛犁地,人工锄草,现在则是普遍使用化肥、农药、除草剂。耕地用农用机械,猪牛养得也少了。“老实说,同样的土地,种的大米没以前香了,大棚菜吃起来没菜味,吃斤猪肉还得到集镇上去称。”

  今年四十多岁的熊堂伟外出打工已经有十多年,自留地给他哥种着,他自己以前修的砖房大门紧锁,已年久失修。他在城里打工,看护寺庙、送水工、物流打包等都做过,现在遵义城里已经买了两套房,儿子在省城贵阳读大学。他感叹道:“农村的土地,我和儿子肯定是不会再种了。但房子和田地还得保留着,万一城里混不下去,我就把城里房子租出去,人回乡下养老。”

  贡米村只是中国广大正在改变的乡村的一个缩影。

  在全国土地流转大县福建沙县,上证报记者在南霞、南阳这样离县城超过10公里以上的乡镇看到,只有离村落近、土地平整的良好的田地有人在耕种,多数偏僻乡镇的山垄地都荒着,杂草丛生;山里以前被村民精心种植的桔子林、柿子林,长期无人管理,果实成熟了也没有人摘。

  探索步履蹒跚

  五年前,一个山东老板以每亩每年800元的租金,在贡米村流转了200亩土地种植大葱,准备大干一场。而仅仅三年,他就耗完自己300万元本钱,在一个漆黑的晚上背包离开

  赵宜盛是重庆庆业爱农生态农业有限公司股东之一。2007年10月底,他以每亩每年1000斤稻谷的价格,租下了重庆九龙坡区千秋村的4500亩土地,满怀信心地开始了他所称的“土地整理+产业重组+制度创新”的综合改革试验。作为重庆城乡统筹改革示范区里的农地改革试点项目,他的公司在千秋村已投入近一个亿。

  现在,他有些焦头烂额,千秋村项目正陷入一场投资方与村民及地方政府的纠纷之中,极有可能对簿公堂。赵宜胜从清华大学社会学系硕士毕业,在开始他的“田园梦”之前,他是重庆一家房地产顾问公司的总裁。

  他当初的目标是建设“示范农业、总部农业和休闲农业”三位一体的生态农业园,探索“农村社区化、农业产业化和农民集体化”的农村发展改革探索之路。

  然而,这个当初被投资方、政府和村民均给予厚望的项目,7年之后陷入进退两难之中:为流转的村民修建的楼房因为多种原因没有村民入住;四千多亩土地只有十分之一的土地种上了收益更高的良品葡萄,大多数土地还是荒着;此前支持项目的政府官员的更迭,加上预期的政策突破与金融贷款扶持都未如愿,投资方已经陷入资金困境,无法全额支付每年的土地流转租金。赵宜胜本人则已砸进去了自己重庆市区的三套房子,以前的座驾是奔驰,现在已换成一辆国产二手面包车。

  赵宜胜的千秋村项目曾希望获得两大政策突破点:第一是以流转出来的土地为抵押进行贷款;第二是在承包地和农村建设用地上盖商业建筑,他的规划是“稻田里的酒店”,这个项目还获得一家英国投资公司的意向。到现在,第一项虽然十八届三中全会政策文件明确支持,但各地还处于试点阶段,赵宜胜至今没有盼来贷款;第二项是现行土地管理制度明令禁止的,是一条不能突破的红线。

  “我的亲身体会是,新农村建设和城市资源下乡面临的基本矛盾,是城乡一体化的发展要求与城乡二元化的制度现实之间的矛盾。”赵宜胜告诉记者,在城乡二元结构条件下建立的政策法规是一个自上而下的严格体系,在改革缺乏顶层设计的情况下,处于基层的探索试验无法打破“上位法”的至高无上的权威,造成了“依靠现有政策去改革现有政策”的悖论,使得试点项目举步维艰。

  几乎同样的案例也发生在贡米村。五年前,被贡米村村民称为“周百万”的一个山东老板以每亩每年800元的租金,在贡米村流转了200亩土地种植大葱,准备大干一场。由于土壤适配性,生葱价格起伏大,高温天运输易腐烂等原因,加上政府曾经承诺的农产品种植财政补贴迟迟没有到位,他在三年耗完自己300万元本钱后,在一个漆黑的晚上离开贡米村背包回了山东。村里只好将他本来签订了10年流转协议的土地重新找“婆家”,有的土地还重新分还给了村民。

  除了个人和企业下乡流转土地进行农业经营遭遇重重挑战外,另一项在国内引起极大关注的土地流转方式——土地流转信托,尽管成功与否现在还难下断言,但多数项目在实施也遇到的不少困难。

  去年10月,中信信托成立名为“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”的国内首单土地流转信托,随后,多家信托公司在江苏、湖北湖南等地类似的土地流转信托计划。

  土地流转信托的一头是农民土地承包权由政府集中后委托给中信信托,另一头是信托公司发行资金信托项目从市场融资来支付土地重新整理及开发过程中的费用。

  “这种信托形式远比房地产信托单纯的资金信托要复杂,也暗示着更高的成本与风险。”一位信托专家表示,土地流转信托实施起来有三个难题:土地财产权的集中问题;农业的低收益如何解决参与各方的回报要求;农业是高风险低收益的行业,各类风险如何化解。

  上证报记者采访中了解到,今年以来,全国多处土地流转信托项目,均传出遭遇耕地性质限制和资金瓶颈以及土地确权难题,进展并不顺利。有的项目连信托公司的资金都还未到位。

 [1] [2] 下一页
标签:土地改革 土地流转 农村土地
编辑: 王坤
 — 推荐楼盘
中安房产网版权与免责声明:
《中安在线网站为安徽日报报业集团数字化版权资产授权唯一经营单位》
①凡本网注明稿件来源:安徽日报、新安晚报、文摘周刊、安徽商报、安徽日报农村版、安徽法制报、江淮时报、世界报、新闻世界、DVD导刊、中安在线、中安房产网"的所有文字、图片和音视频稿件,版权均属中安在线所有,任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站,在下载使用时必须注明"稿件来源:中安在线",违者本网将依法追究责任。
②本网转载的稿件出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。如其他媒体、网站或个人从本网下载使用,必须保留本网注明的"稿件来源",并自负版权等法律责任。如擅自篡改为"稿件来源:中安房产网",本网将依法追究责任。如对稿件内容有疑议,请及时与我们联系。
③如本网转载稿涉及版权等问题,请作者在两周内速来电或来函与中安房产网联系。
新闻搜索: 
楼盘搜索: 
租房搜索:  
  楼市快递
  热点聚焦
  独家报道
  楼盘优惠
  房产视频
  汽车
中安在线旗下网站—安徽最权威的主流房产网络媒体
网站介绍 | 广告刊例 | 联系我们 | 招聘信息 | 版权声明 | 中安K币
中国安徽在线网站(中安在线)版权所有 未经允许 请勿复制或镜像
增值电信业务经营许可证:皖B2-20080023 信息网络传播视听节目许可证:1208228