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房企转型“成绩单”:几家欢喜几家愁
来源:中国建设报  时间:2019年04月03日
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  近年来,随着房地产市场从增量开发转向存量运营,房企纷纷谋划多元化布局、寻找新的增长点。尤其在2018年,房企“去地产化”的现象愈演愈烈。但转型并非易事。万科集团董事会主席郁亮曾表示,让赚大钱的人去赚小钱,难度很大。时值年报发布期,各大房企的转型成绩到底如何,成为市场关注的焦点。

  喜忧参半的“成绩单”

  转型需要创新思维,而创新需要魄力,需要在眼前利益与长远红利的“舍与得”之间作出巧妙平衡。

  目前,头部房企恒大集团已经在多个领域进行尝试,如金融行业、文旅产业等。其中,最引人注目的是其在健康与新能源领域的发力。近日,恒大集团的子公司恒大健康产业集团(以下简称“恒大健康”)在香港举办2018年全年业绩发布会。2018年,恒大健康营业额为31.33亿元,同比增长135.84%。收益大幅增长的主要原因是“恒大·养生谷”的收入从2017年13.1338亿元上升到31.2442亿元,增幅达137.89%。养老产业不是一本万利的暴利行业,而是细水长流的重运营、重服务的行业,恒大集团的转型布局为养老产业带来了更多可能性。

  随着人们的美好生活需要不断增长,大健康产业被市场寄予厚望,但跟养老产业一样,大健康产业也需要精耕细作,甚至在前期的探索中交出“学费”。恒大健康披露的财务数据显示,2018年公司医疗美容手术及健康管理收入为0.086亿元,相比2017年的0.151亿元下降43.03%。恒大健康表示,医疗美容手术及健康管理方面的业务量减少,导致相应收入下滑。有业内人士分析称,即便是资金实力雄厚的企业入局大健康,其品牌塑造也不可能一蹴而就,不过随着行业竞争越来越充分,恒大集团这类大企业的优势会逐渐凸显出来。

  相比于恒大集团,富力集团披露的2018年度财报显示,公司全年实现营收768.6亿元,同比增长30%;净利润87.28亿元,同比下降60%。其中,酒店业务继续亏损,年度亏损达到4.59亿元。

  2017年,富力集团以约190亿元人民币的价格收购万达集团74家酒店之后,71间酒店已经计入当年年度财务报表,连同现有的18间酒店,富力集团共有89间正在运营中的酒店。显然,富力集团加大了其在酒店业务方面的布局力度。但是,富力集团酒店业务的经营状况一直表现不佳。其披露的财务数据显示,富力酒店已连续6年亏损,从2013年起分别亏损2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元,至2018年亏损幅度继续扩大,达到4.59亿元。

  如果说,恒大集团、富力集团的转型发展是以房地产为主业下的多元化尝试,那么绿地集团在转型升级的道路上则走得更加坚定。2018年前3季度,绿地集团的大基建产业累计实现经营收入1009亿元,与同期房地产版块销售额几乎持平。此外,绿地集团相继控股贵州建工、江苏省建、西安建工、天津建工,并提出至2020年,大基建产业目标经营收入力争超过4000亿元。

  但是,相比之下,绿地集团的金融业务发展并不如意。公开数据显示,绿地集团2016年大金融板块实现利润总额39亿元,2017年则滑落至20亿元,降幅高达48.7%;2018年大金融板块发展也不稳定,在市场环境相对较好的上半年,该板块实现利润总额为15.5亿元,第3季度该板块实现利润总额仅为6.14亿元。

  梦想还是“梦魇”

  “搞汽车是需要梦想的,产业梦、健康梦和汽车梦,没有梦想是没有激情的,是做不好产业的。”恒大健康副董事长及执行董事彭建军在香港业绩发布会上说道。

  恒大的“造车梦”一直是市场关注的热点。2018年6月25日,恒大健康收购Season SmartLimited(编者译:香港时颖公司)的全部股权。Season Smart Limited的唯一资产是Smart KingLtd.(编者译:本集团的联营公司)的45%股权(经全部摊薄后),而Smart King Ltd.则持有新能源汽车FaradayFuture(即法拉第未来)业务。随后的8月,恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团正式登记注册,注册资本为20亿美元,将负责FaradayFuture在中国的技术研发及所有生产经营管理。

  彼时,恒大健康预计,在未来10年甚至更长的时期内,新能源汽车的产销都将保持高速增长,10至20年后整个市场年销售量可望达到数千万辆、甚至上亿辆。之所以进行此项收购,恒大健康表示,FaradayFuture是一家全球化互联网智能出行生态企业,通过收购全球领先的新能源汽车技术和产品,恒大健康将有机会在高速成长的新能源汽车行业当获得强大的竞争力,占领市场份额,实现业务多元化。

  资本市场对此次收购也持乐观态度。收购之后的第二天6月26日,恒大健康股价应声而涨,从每股4.61元上涨至每股7.66元,涨幅高达66.2%。

  对企业来说,发展新业务的目的是为了实现更高的投资回报率。富力集团收购万达酒店也是基于这样的逻辑。在2017年年报中,富力集团就曾经向投资者证明收购万达酒店是一笔划算生意,“按70间酒店及1幢办公楼的总价约181亿元人民币计算,每间酒店支付的平均价格约为2.55亿元,其价值远远低于本集团现有每间酒店的成本4.3亿元。”此外,富力集团认为,当收购的酒店资产日趋成熟,可为富力集团创造获取低成本及较长贷款的资产融资机会。因此,收购万达酒店资产短期内已经带来一笔优厚的一次性非经常性收益,并将继续创造长远经济效益。

  但是,富力集团的如意算盘并没有敲响。从收购的万达酒店所处的城市来看,有2家处于一线城市,分别是广州增城富力万达嘉华酒店以及北京富力万达嘉华酒店;位于新一线城市的有15家,位于二线城市的有17家,而其余超过一半的酒店则分布在三线、四线以及五线城市。

  业内人士表示,相对富力自有酒店,收购的万达酒店所处城市相对落后,酒店住房需求也比较有限。除此之外,收购的酒店分布相对分散,散布在全国66个不同的城市。相对自有酒店来说,收购酒店给酒店运营提效增速、城市协调或者成本管控带来较大困难。

  收购的酒店是否能实现较高的投资回报率也存在疑问。万达集团董事长王健林在2018年1月的万达年会发言中提到,万达的酒店整体年平均回报率低于4%,全部酒店每年消耗十几个万达广场的净利润。富力集团收购万达酒店的价格约190亿元,2017年年底,尚有1422亿元贷款未还清的富力集团,融资成本为5.12%,高于酒店业务的投资回报率1.12个百分点。

  苏宁金融研究院特约研究员、上游财经智库专家顾问江瀚认为,酒店产业相对产能过剩、竞争激烈,平均利润水平较低,经营酒店本身就不是一个赚快钱的买卖。对资金成本极高的房地产企业来说,做酒店一定要沉下心来,“就是这连房地产巨头万达都不敢继续操盘的产业,富力集团却接了下来,不得不说勇气可嘉。”

  多元化发展意味着前期投入更多的资金。但是,相比于房地产开发业务资金“高周转”的特点,其它新业务的资金流转速度并不快。多元化布局对绿地集团财务造成巨大压力。绿地集团2018年上半年年度报告显示,其资产负债率为88.98%(有数据显示目前房地产行业平均资产负债率为80%),处于较高水平,净资产负债率达187%,远高于同期万科的32.7%。

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编辑:中央厨房
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