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土地增值红利高增长时代终结 囤地模式成明日黄花
来源: 中国房地产报  时间:2014-07-28 10:21:02 作者:
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  与房地产市场一样,土地市场也走到了十字路口。

  此前,土地快速升值给房地产开发带来的利润都十分可期。然而,海通证券(9.82,0.14, 1.45%)近期一份报告却披露,土地红利带给开发商的高收益即将宣告终结。

  报告显示,从2011年到2013年,国内地价、房价和CPI的复合年均增速分别为5.84%、5.16%和3.02%,已呈相互趋近态势,地价、房价的增幅甚至已经比中长期贷款的基准利率还要低。在这样的背景下,利用银行、信托甚至民间借贷融资囤地会产生巨额亏损。土地市场的价值正在被重新评估。

  高增长时代终结

  2013年3月,香港房地产公司新世界(8.20, 0.01, 0.12%)发展将自己手中持有的一宗地块以90亿元的价格卖给了融创绿城。而在1993年,新世界买入这一地块的价格是7.5亿元。20年间土地价格涨了12倍,收益远远超过了单个房地产项目开发所能获得的利润。

  这样以土地升值获得利润的运作模式并非个例。还有一种短期囤地的方式,即是以房地产开发为基础,在拿地后不急于开发,等待房价上涨周期到来再将项目推向市场。这种方式多发生在高价拿地之后。

  以囤地方式通过土地升值获利的模式最早发生在早年的香港企业身上,香港企业对这种模式情有独钟,并且依仗其精准的判断和快速的反应从中获得丰厚的利润。随后,越来越多的国内房企也争相效仿。在房地产过去的黄金十年中,这种模式在全国多地屡试不爽。

  香港企业之所以能够从囤地中获利,有三个因素。第一,有足够的资金来承受囤地过程中的各类压力。第二,能够准确识别和预测地块未来开发的增长潜力。第三,能够寻找到合适的买家,获得较高的土地溢价。

  囤地模式的本质是对城市发展下的土地红利的直白套现。然而不论无何,囤地模式能够获得利润的前提都是土地价格及房价的快速上涨。

  有数据显示,从2004年到2013年的10年间,全国平均地价从332元/平方米涨到1144元/平方米,翻了三倍有余。一线城市地价上涨的幅度更是非常之快。过去10年,房地产行业的黄金时期给予了囤地有力的支持。而进入平稳发展的白银时期,这种支持是否还会存在?

  “现在不会还有企业考虑在北京上海这种地方囤地了。”泰禾集团(10.35, -0.12,-1.15%)负责拿地的相关人士告诉记者,对于在竞争激烈的一线城市生存的开发商来说,高周转几乎是降低风险收获利润的必行之路。

  在一线城市开发的房地产企业都在面临着土地成本升高侵占利润的窘境。2012年北京楼面地价与房价比为0.31,2014年这个数值升到0.41。土地成本占房子售价的比重越来越高。

  土地成本则意味着机会成本和财务费用。一位业内人士坦言,万科、绿地这类大规模的房企储备一宗地块所需要支出的财务成本大约是地价的10%。如果每平方米土地储备每年支出的财务成本是2000元,但房价每年只能涨3000元,对于开发商来说就是风险、甚至是赔钱。

  房价停滞

  倒逼囤地改革

  香港囤地能够成功,根本上是因为香港是弹丸之地,土地越用越少。但中国内地土地并不缺乏。在早期囤地能够成功,是因为中国改革开放的红利和城镇化的红利共同作用,催生了囤地的价值。

  但随着房地产市场供求关系的基本平衡,房价高速上涨的时期已经基本过去。万科总裁郁亮将接下来的十年定义为白银十年,所谓黄金时代已经过去。

  供求基本平衡,就意味着除了一线等少数地区,大多数地方的房价不会暴涨,甚至会停涨。即便在北京、上海等地,2014年以来也失去了涨价的原动力。这进一步瓦解了囤地的基础。

  融创中国董事长孙宏斌就此直言,北京、上海土地价格上涨过快,远远超过了房价的涨幅。在当下的房地产形势来看,这是难以为继的。

  北科建集团董事总经理王勇向中国房地产报记者表示,随着国内房地产市场逐渐成熟,政策的完善,地价处于高位,现在囤地这种方式获利的空间很小。

  王勇认为,相比起一二线城市,三四线城市碰到的问题可能更大,很多地方的规划远远超过了当地城市所能够承接的水平,现在三四线城市住宅市场过剩问题已经凸显。除了产业地产外,囤地的实际意义已经不大。

  另一位开发商表示,旅游用地囤地现象是比较严重的,像一些三线旅游城市,土地成本较低,未来升值空间还是看得见的,可能储备一年土地升值的收益就盖过成本了。这也是还能够运用囤地模式的根本原因。

  这也逼得手中持有大量土地的开发商,必须重新思考土地策略。

  房企需转变思路

  “房地产行业的黄金暴利时期已经过去了,这个时代比的是前期的策划能力、产品设计能力,包括成本管理、工程管理、营销能力,甚至是周转速度,我们只能以加快周转的方式来获得利润。”王勇表示。

  “不能坐等土地涨价带来利润,不劳而获,企业就只能提高开发能力完善运营体系,快周转可以降低财务成本。”某房企拿地负责人告诉中国房地产报记者,现在很多企业要求拿地后8个月产品入市以实现高周转,以这样的速度往前推,就要求企业在拿地之前就考虑产品类型,做好规划。拿地后两个月之内需要拿到规划证,紧接着就必须开始施工,这需要成熟的产品线支持。

  随着房地产市场的逐步完善和调整,土地价格的长期趋于高位,房价的高增长即将成为过去,囤地这种方式已经被越来越多的房企摒弃,取而代之的是更多的房企采用低利润、快周转的运营模式。在一些城市囤地越多可能带来的风险和亏损越多。土地市场的变化,带给企业新的思考,如何运作土地,这个房地产开发中的必要生产资料以得到最大的收益成为大家关注的焦点。

  囤地模式难以为继,开发商必须要重新思考拿地和开发的关系,甚至需要重新建立商业模型。这不仅是未来房地产开发的需要,政府也加大了对囤地的打击力度。

  现在是时候告别囤地模式了。

标签:房价停滞 囤地改革 商业模型
编辑: 王坤
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