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“三条红线”下房企的安全边界线与利润保卫战
来源:中新经纬  时间:2021年09月01日 

  来源:21世纪经济报道 作者:张敏

  在楼市调控重压下,曾经以规模和利润增长为追求的房企,正越来越多地关注“活下去”的命题。

  8月以来,A股和H股上市的数百家房企纷纷发布年中业绩。此时距离“三条红线”政策出台刚满一年,但在各项调控政策的重压下,房企的关注点已发生了明显的变化。

  “安全”和“利润”成为多场业绩会谈论的主题,这并不难理解。前者是监管下的必然要求,后者则是房企发展的现实需要。如何平衡二者的关系,既考验房企的调整空间,又关系到公司的发展潜力。

  完成中报发布的多家大型房企,都不得不面临利润和安全的困境。比如,万科的归母净利润为110.5亿元,同比下降11.7%,近19年来首次出现中期净利润下降的情况。面对增收不增利等问题,万科集团总裁、首席执行官祝九胜称,“就像读书时候的感觉,期中考试没考好,不知道怎么回答老师。”

  万科犹此,足见整个行业难言乐观。过去半年来,多数上市房企都按照“三条红线”标准实现了“降档”,但也付出了一些代价,如增收不增利等。且即便如此,在偿债周期内,整个行业的风险并未真正下降,行业更是甚少谈论规模。

  房地产无疑已迎来变革期,从中报不难看出,大部分企业都在努力拥抱不确定性。唯一可以确定的是:以规模为标尺的单一评判标准,已经发生改变。

  利润都去哪了?

  今年上半年,万科持有货币现金1952.2亿元,扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍;净负债率20.2%;剔除预收账款的资产负债率69.7%。“三条红线”均未踩中,继续处于“绿档”。

  销售方面,万科实现合同销售金额3544.3亿元,同比增长10.6%。实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%。

  利润的下滑就是在这种情况下出现的。对此,祝九胜归结为三方面原因:第一,销售规模的增长有限;第二,开发业务毛利率下降较快;第三,转型业务带来的影响,转型效果要体现出来还需要时间。

  在楼市调控亦步亦趋的情况下,规模增长乏力已是行业共性,毛利率下滑同样成为常态。2021年上半年,万科房地产及相关业务的毛利率为18.0%,较2020年同期下降6.02个百分点。“过去几年特别是2017年以来,地售比(土地成本与销售价格之比)一直在上升,所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势……万科未来这两年还是有一定的毛利率的压力。”万科集团执行副总裁、财务负责人韩慧华在业绩会上表示。

  房企的多元化业务大多属于“重投入、少回报”,既容易对资金链形成压力,又会影响利润率和资产回报率。但在传统业务受到影响的情况下,多元化转型又显得必不可少。

  正如祝九胜所言,这些因素共同对房企的利润形成“拖累”,也使利润率摊薄成为普遍现象。比如,富力的毛利率为21.7%,较2020年全年下降3.5个百分点;融创毛利率20.8%,比2020年略降0.2个百分点,比去年上半年下降2.2个百分点;龙湖的毛利率为27.7%,属于行业较高水平,但也比2020年下降了1.6个百分点。

  此外,富力、金地、奥园、建业、首开、远洋、中南等一批房企则陷入“增收降利”的局面。

  过去几年来,利润的流失已成为房地产业的常态。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,在销售限价、土地成本提高的大趋势下,公司近几年只做了一件事情——在成本上作文章。公司经常提的口号是,“向融资要利润,向管理要利润,向工程要利润,向供应商要利润”。但与失去的行业红利相比,这其中的空间并不大。

  他还表示,利润摊薄的趋势不可避免。自2018年以来,房地产市场在严厉调控下仍然保持了高速增长,即使有新冠疫情的影响,全行业继续保持着较高的销售规模,这也支撑了大部分企业享受到这波销售红利。若非如此,房企利润的下滑会更加明显。

  规模神话的终结

  与利润的下滑相比,安全是更为紧迫的问题。2018年,万科在深圳举办秋季例会上打出“活下去”的标语,并被行业视为一种警示。三年后,“活下去”已然成为行业的现实。

  2021年上半年,恒大的毛利和净利润分别为288.4亿元和105.0亿元,比去年同期双双下滑,降幅分别达到57%和29%。恒大称,毛利下降主要是由于交付面积减少和销售均价下降所致。恒大还披露,部分项目因未付款而处于停工状态。

  恒大的资金链问题早已为外界所知。这家上半年销售规模达到3566亿元的TOP3房企,近期遭遇了资金困境。除了出让汽车、物业、零售等业务外,恒大还披露,正在寻找战略投资者。

  另一家深陷资金困境的房企华夏幸福,也在自救当中。今年上半年,华夏幸福实现销售金额139.7亿元,仅相当于去年同期(415.64亿元)的34%。自今年春节前夕出现债务违约以来,华夏幸福的业务也受到不同程度的影响,并进而影响到业绩表现。

  除出售项目、引进战略投资者外,华夏幸福还在推行轻资产战略,从而减少资金沉淀的规模。

  4年前,华夏幸福的规模还曾位居行业前十。有分析人士认为,上述两家公司的现状,说明规模已很难成为房地产业的“护城河”。相反,现阶段过度追求规模反而会招致更大的风险。曾因规模扩张过快而出现债务问题的泰禾、蓝光,上半年业绩表现同样不佳。

  以“去杠杆”为目的的一系列政策出台,被认为是规模扩张的“大敌”。去年以来,房产融资“三条红线”、房贷“五档管理”等代表性政策陆续出台,楼市正式进入“后杠杆时代”。这些政策既影响到企业的规模扩张,又通过对资金端的“抽血”,令一批企业陷入风险之中。

  中指研究院企业研究副总监刘水认为,政策在客观上促使房企加大了销售力度,通过销售回款来弥补现金流的不足,同时也借此实现“降档”,回归安全区。但企业在拿地、投资方面的支出,已不可避免地受到影响。

  21世纪经济报道梳理发现,与去年年末相比,多数房企都在年中实现了“降档”,“绿档”和“黄档”房企所占比重也在提升。

  但行业的整体风险并未真正下降。前述房企人士表示,今明两年仍是房地产的偿债周期,资金压力会继续存在。与此同时,政策高压会使越来越多的房企面临资金链压力,债务违约和行业并购行为,仍有可能继续高频率出现。

  可以确定的是,以规模为主要标尺的行业评判标准,已经不再适用。中南建设董事长陈锦石在业绩会上说,“蛮干我认为没有必要,我们还要理性地适应政策,适应市场,要在公司高质量运营下实现最好。”

编辑:高韬
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