您当前的位置 :房产  >> 房产聚焦
“三条红线”下房企融资变奏:规模下滑16% 偿债压力仍处高位
来源:中新经纬  时间:2021年07月08日 

  来源:21世纪经济报道 作者:张敏

  去年以来出台的一系列融资管理新政,对地产行业的影响正在慢慢显现。

  今年以来,房地产融资市场出现一些新的变化。根据贝壳研究院统计,2021年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元,同比下降16%,连续两年下降。此外,融资成本变化不大,但分化现象十分明显,头部房企的融资成本可低至3%以下,而一些小型房企的成本仍可达到两位数。

  政策端的变化是影响房企融资行为的主因。去年年中,针对房企融资规模量化管理的“三条红线”政策出台。年末,央行及银保监会对金融机构房地产贷款、个人住房按揭贷款占比实施“五档管理”。这些措施使房企的融资规模受到限制,也倒逼房企在销售端进行发力。今年上半年,全国房地产销售继续增长,不少房企在上半年实现销售规模的大幅攀升。

  但即便如此,由于前几年借贷规模偏大,房企的偿债压力仍处于高位。预计未来一段时间,房企将继续尝试拓宽融资渠道,而对销售端回款依赖则有增无减。

  政策影响多个层面

  贝壳研究院统计显示,今年上半年,房企境内外债券融资累计约5480亿元,较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。其中,境内融资规模同比下降7%,境外融资规模也下降29%。

  境内外债券市场的作用机制有所不同,但都面临一定的不确定性。前述机构认为,下半年境内债市整体以稳为主,但政策压力不可忽视。境外债市方面,受通胀及失业率上升影响,美元债规模收缩预期走高。

  成本方面,上半年境内债券平均票面利率为5.07%,较2020年同期上升79个基点。境外债券融资平均票面利率为6.95%,较2020年同期下降144个基点。

  近两年来,由于利润压力较大,房企试图采用各种手段控制融资成本。从去年下半年开始,一些房企就通过借新还旧的方式来进行债务置换,并摊薄资金成本。但今年以来,随着政策的高压,以及偿债高峰期到来,房企的发债需求明显增大,债务成本也有所抬升。

  但并非所有房企都会承受高成本,与以往类似,分化现象仍然显著。今年6月,万科将 “18万科01”债券票面利率由4.05%下调,最低降至2.8%。而花样年在6月25日发行的2亿美元优先票据,利率高达14.50%。

  融资成本的分化,体现出资本对不同房企的态度有明显差异,这也是行业分化的一个侧面。但不同于“规模为王”的旧有逻辑,随着“三条红线”政策的推出,资本的考量标准也在悄悄发生变化。

  华东某大型房企融资部门相关负责人向21世纪经济报道记者表示,机构投资者不仅仅关注房企的规模,也更关注公司的基本面。其中,以“三条红线”为标准,房企的踩线情况是资本方颇为关注的指标。

  “过去,‘30强’‘50强’房企更容易在融资中取得优势。但最近,大型房企也开始‘爆雷’,在投资者的研判模型中,规模的重要性已经明显下降。”该人士表示。

  政策的影响还体现在融资渠道的选择上。由于政策压力较大,房企纷纷尝试拓宽融资渠道,除常规债券融资外,非标融资规模也一度扩大。

  今年5月,沪深交易所大批量终止ABS项目,其中不乏涉房类项目。尽管官方解释为“项目超期处理”的常规操作,但分析人士普遍认为,后期境内非标融资产品的发行仍将不可避免地受到影响。

  偿债压力仍大

  在融资端受限的情况下,房企对销售端的依赖进一步加强。上海易居房地产研究院的数据显示,今年上半年,百强房企累计操盘金额61499.1亿元,同比增长36.7%。其中,近半数百强房企的销售规模较2019年同期增长超过50%。

  这一成绩既有市场大势的支撑,某种程度上也是房企主动让利的结果。前述房企人士表示,今年以来,其所在公司对现金流的管理空前强化,旗下“周转型”项目普遍加快了销售节奏,并通过让利的方式回收资金,部分“利润型”项目也作出了价格让步。

  中国指数研究院的统计指出,上半年,百城新建住宅市场整体较为平稳,价格累计上涨1.70%,涨幅较去年同期扩大0.43个百分点,但仍处于近五年同期较低水平。

  尽管如此,偿债压力仍然如影随形。贝壳研究院的统计显示,2021年达到房企历史偿债规模极值,偿债总额达12822亿元,上下半年分别为6990亿元与5832亿元,下半年房企偿债压力较上半年减弱,但仍属到期债务规模高位。

  从单月看,自2020年11月后,房地产净融资为负的情况持续出现,即新增发债规模不及到期债务规模。

  贝壳研究院认为,虽然未来两年(2022年-2023年)的房企偿债规模有所收缩(维持在8000亿以上的规模),但当下的债务压力仍然不容忽视。且在政策的严控下,债务违约的情况已经开始密集出现。

  公开信息显示,上半年有23只债券被评估机构列为“低评级高危债”,主要涉及协信等5家房企,涉及债券规模337.2亿元。其中已经发生实质性违约的有11只债券,涉及金额104.3亿元。

  此外,有5家房企被新增列入评级观察名单。除小企业外,大中型规模的房企也有可能陷入债务泥潭。

  多数受访者指出,随着政策监管的常态化和“三条红线”试点逐步扩围,未来房企在融资端还将继续受限,提高企业评级、拓宽融资渠道仍将是应对政策的主要手段,在销售端进行发力也将是企业的主要策略。但短期来看,房地产行业的债务压力仍然偏大,债务违约案例或继续增多。

编辑:高韬
 相关新闻
 

Copyright© 2006-2019 Anhuinews. All Rights Reserved 安徽新媒体集团版权所有 未经允许请勿复制或镜像

互联网新闻信息服务许可证:34120170002 增值电信业务经营许可证:皖B2-20080023 信息网络传播视听节目许可证:1208228

安徽新媒体集团旗下网站:中安在线安徽国企网安徽特色小镇网中安教育中安旅游中安汽车中安房产